"Trouver un logement en Suède a été l'un des plus gros défis de mon expatriation. Le marché est tendu, les loyers sont élevés et la concurrence est rude. Après 7 ans à Stockholm et trois déménagements, je partage avec vous tout ce que j'aurais aimé savoir avant de commencer mes recherches."
— Ingrid, expatriée à Stockholm depuis 2018
Le marché immobilier suédois
Le marché immobilier en Suède est très différent de ce que l'on connaît en France. La demande est forte, surtout dans les grandes villes comme Stockholm, Göteborg et Malmö, et l'offre reste limitée. Comprendre le fonctionnement du marché est la première étape pour trouver un logement adapté.
Un marché structuré mais compétitif
En Suède, le marché locatif est beaucoup plus petit qu'en France. La majorité des Suédois sont propriétaires (environ 70 % de la population). Le parc locatif est donc restreint, ce qui crée une forte concurrence entre locataires, notamment dans les centres-villes.
Les propriétaires privés représentent la grande majorité des bailleurs. Il existe peu de logements sociaux comparé à la France, et les listes d'attente pour les logements communaux (kommunal bostad) sont souvent très longues.
des Suédois sont propriétaires de leur logement, contre environ 58 % en France
Les particularités du marché suédois
- Rapidité des transactions : les annonces partent en quelques heures, parfois quelques minutes
- Visites groupées : les visites se font souvent le même jour pour tous les candidats (visning)
- Pas d'agences pour la location : contrairement à la France, la plupart des locations se font directement entre particuliers
- Références obligatoires : les propriétaires demandent systématiquement des références de précédents propriétaires
- Saison haute : le marché est particulièrement tendu en août (rentrée universitaire) et janvier
La chose la plus importante à comprendre, c'est la vitesse. En France, on visite, on réfléchit, on rappelle. En Suède, si vous ne répondez pas dans l'heure à une annonce intéressante, quelqu'un d'autre l'a déjà prise. Soyez prêt à réagir immédiatement.
— IngridTypes de logement en Suède
Avant de commencer vos recherches, il est important de connaître les différents types de logement disponibles et le vocabulaire suédois associé.
La location (Hyra)
La location est le choix le plus courant pour les expatriés qui arrivent en Suède. Voici les principaux types de biens disponibles :
Lägenhet (Appartement)
Le type de logement le plus courant en ville. Les appartements vont du studio (etta) au 4 pièces et plus. Les immeubles sont souvent bien entretenus avec des parties communes soignées.
Etta / Studentrum (Chambre/Studio)
Petite unité de logement, souvent un studio ou une chambre étudiante. Solution économique et très prisée des étudiants et jeunes actifs.
Radhus (Maison mitoyenne)
Maison en rangée, typique des banlieues suédoises. Offre plus d'espace qu'un appartement et souvent un petit jardin. Idéal pour les familles.
Villa (Maison individuelle)
Maison détachée avec terrain. Plus rare en location et généralement située en périphérie des villes. Budget conséquent.
L'achat (Köpa bostad)
Si vous prévoyez de rester plusieurs années en Suède, l'achat peut être une option intéressante. Le système d'achat immobilier suédois repose sur un modèle d'enchères (budgivning) qui diffère radicalement du système français.
Points clés de l'achat immobilier en Suède :
- Système d'enchères : les biens sont mis en vente avec un prix de départ, puis les acheteurs font des offres à la hausse
- Apport minimum : les banques exigent généralement 15 % d'apport personnel
- Bostadsrätt vs Äganderätt : deux formes de copropriété très différentes. Le bostadsrätt est une coopérative d'habitation (vous achetez des parts), tandis que l'äganderätt est une propriété classique
- Föreningens lån : la dette commune de la copropriété (bostadsrättsförening), à vérifier absolument avant d'acheter
- Pas de notaire : les transactions passent par un mäklare (agent immobilier) qui gère l'ensemble du processus
Attention au piège du föreningens lån (dette commune de la copropriété) ! Un appartement peut sembler bon marché, mais si la bostadsrättsförening a une dette élevée, vos charges mensuelles (avgift) seront considérables. Vérifiez toujours le montant de la dette de la förening dans l'annonce. J'ai failli acheter un appartement "pas cher" qui avait 800 000 SEK de dette commune en plus du prix affiché.
Les meilleurs sites pour trouver un logement
Voici les plateformes incontournables pour votre recherche de logement en Suède. Contrairement à la France où existent des dizaines de sites, en Suède tout se concentre sur quelques plateformes clés.
Blocket.se — Le site incontournable
Blocket.se est le LeBonCoin suédois, mais en bien plus structuré. C'est LA plateforme où se trouvent 90 % des annonces immobilières du pays, que ce soit pour la location ou l'achat. Le site est en suédois, mais son interface est suffisamment intuitive pour s'y repérer.
- Section "Bostad att hyra" pour la location
- Section "Bostad till salu" pour l'achat
- Possibilité de créer des alertes par email
- Filtres détaillés : prix, surface, quartier, nombre de pièces
Créez-vous un compte sur Blocket.se dès maintenant et configurez des alertes. Activez les notifications par email ET sur l'application mobile. Quand une annonce correspond à vos critères, vous serez alerté instantanément. C'est comme cela que j'ai trouvé mon appartement actuel : j'ai contacté le propriétaire 12 minutes après la publication de l'annonce.
— IngridQasa.se — Spécialiste de la location entre particuliers
Qasa.se est spécialisé dans la location entre particuliers avec un système sécurisé. C'est le site idéal si vous cherchez une etta (studio) ou un kollektiv (colocation). Les prix sont généralement plus abordables que sur Blocket.se et la plateforme offre une protection pour les locataires et les propriétaires.
Autres plateformes utiles
- Facebook Marketplace et groupes locaux : de nombreuses annonces circulent dans des groupes Facebook dédiés par ville (ex : "Lägenheter i Stockholm", "Hyra bostad Göteborg")
- Bostaddirekt.com : plateforme de location directe entre particuliers, très utilisée à Stockholm
- Hemnet.se : le site de référence pour l'achat immobilier en Suède, avec toutes les annonces des agences
- SSSB / SGS (pour les étudiants) : logements étudiants subventionnés dans les principales villes universitaires (SSSB à Stockholm, SGS à Göteborg)
Att hyra = À louer | Till salu = À vendre | Deposition = Caution | Avgift = Charges | Möblerad = Meublé | Omöblerad = Non meublé | Ingår = Inclus | El = Électricité | Visning = Visite
Prix des loyers par ville
Les loyers varient considérablement d'une ville à l'autre. Stockholm est de loin la ville la plus chère, tandis que les villes du nord offrent des loyers plus accessibles. Voici un aperçu des loyers mensuels moyens (données actualisées).
Location — Loyers mensuels moyens
| Ville | Studio / Etta | 2 pièces (50-60 m²) | 3-4 pièces (80-100 m²) |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 8 000 - 12 000 SEK | 12 000 - 18 000 SEK | 18 000 - 28 000 SEK |
| Göteborg | 6 500 - 9 000 SEK | 9 000 - 14 000 SEK | 14 000 - 22 000 SEK |
| Uppsala | 6 000 - 8 500 SEK | 8 500 - 13 000 SEK | 13 000 - 20 000 SEK |
| Malmö | 6 500 - 9 500 SEK | 9 500 - 14 500 SEK | 14 500 - 22 000 SEK |
| Umeå | 5 500 - 8 000 SEK | 8 000 - 12 000 SEK | 12 000 - 18 000 SEK |
1 SEK ≈ 0,09 EUR. Utilisez notre convertisseur EUR/SEK pour des conversions précises.
Achat — Prix moyens au m²
| Ville | Centre-ville (par m²) | Périphérie (par m²) |
|---|---|---|
| Stockholm | 80 000 - 120 000 SEK | 50 000 - 75 000 SEK |
| Göteborg | 50 000 - 75 000 SEK | 35 000 - 55 000 SEK |
| Uppsala | 45 000 - 70 000 SEK | 30 000 - 50 000 SEK |
| Malmö | 40 000 - 65 000 SEK | 30 000 - 50 000 SEK |
| Umeå | 40 000 - 60 000 SEK | 28 000 - 45 000 SEK |
Si vous travaillez à Stockholm et que votre budget est serré, regardez du côté de Södertälje, Huddinge ou Järfälla. Ces communes sont à 20-30 minutes en pendeltåg (train de banlieue) et les loyers y sont 20 à 30 % moins chers. Le réseau de transport en commun (SL) est excellent, c'est un compromis très intéressant.
— IngridDocuments nécessaires pour louer
Les propriétaires suédois sont généralement rigoureux quant aux documents demandés. Préparez votre dossier à l'avance pour maximiser vos chances.
- Pièce d'identité valide (passeport ou carte d'identité européenne)
- Contrat de travail ou lettre d'admission universitaire (preuve de revenus)
- Références d'un précédent propriétaire (même en France, traduit en anglais)
- Fiches de paie ou attestation de bourse (3 derniers mois)
- Garantie bancaire ou caution (deposition) : généralement 1 à 3 mois de loyer
- Lettre de motivation courte expliquant qui vous êtes et pourquoi vous cherchez un logement
- Personnummer ou D-nummer (si déjà obtenu)
Préparez un petit texte de présentation en anglais (ou en suédois si possible) que vous pourrez copier-coller à chaque candidature. Présentez-vous brièvement : votre nom, d'où vous venez, pourquoi vous êtes en Suède, votre emploi et que vous ne fumez pas et n'avez pas d'animaux (si c'est le cas). Les propriétaires suédois adorent les locataires calmes et bien organisés.
— IngridLe contrat de location (Hyreskontrakt)
Le contrat de location en Suède est encadré par la loi sur les baux (Hyreslagen, partie du Jordabalken). Il est essentiel de bien comprendre chaque clause avant de signer.
Éléments obligatoires du contrat
Un contrat de location suédois doit obligatoirement mentionner :
- L'identité du propriétaire et du locataire
- L'adresse et la description précise du logement
- Le montant du loyer mensuel et la date de paiement
- Le montant de la deposition (caution) et le compte bancaire dédié
- La durée du bail (déterminée ou indéterminée)
- Le préavis de résiliation (généralement 3 mois)
- Ce qui est inclus dans le loyer (charges, internet, électricité...)
La deposition (caution)
La caution en Suède fonctionne différemment de la France :
- Le montant est généralement de 1 à 3 mois de loyer
- La caution doit être placée sur un compte séparé (depositionskonto) et être restituée à la fin du bail
- Le propriétaire doit justifier toute retenue sur la caution
- Les intérêts du compte reviennent au locataire
- En cas de litige, le Hyresnämnden peut intervenir
Ne versez JAMAIS votre caution directement sur le compte personnel du propriétaire sans contrat ! Insistez pour un depositionskonto (compte de caution séparé) dans une banque suédoise. Si un propriétaire refuse de fournir un contrat écrit ou demande un paiement suspect, c'est un signal d'alarme majeur. Vous pouvez signaler cette situation au Hyresnämnden (tribunal des litiges locatifs).
Durée du bail et résiliation
En Suède, il existe deux types de baux :
Bail à durée déterminée (Tidsbestämt)
Contrat avec une date de fin précise. Courant pour les sous-locations (andrahandsuthyrning). Le bail prend fin automatiquement à la date convenue sans préavis nécessaire.
Bail à durée indéterminée (Tillsvidareavtal)
Pas de date de fin, c'est la forme la plus courante et la plus protectrice. La résiliation par le locataire se fait avec un préavis de 3 mois. Le propriétaire doit avoir un motif légitime pour résilier (besittningsskydd).
Droits des locataires en Suède
La Suède offre une protection solide aux locataires grâce à la Hyreslagen (loi sur les loyers, intégrée au Jordabalken). En tant qu'expatrié, vous bénéficiez exactement des mêmes droits qu'un citoyen suédois.
Vos droits principaux
- Augmentation de loyer encadrée : le loyer ne peut être augmenté qu'une fois par an, avec un préavis écrit de 1 mois minimum, et l'augmentation doit suivre l'indice des prix à la consommation (KPI)
- Logement décent : le propriétaire est tenu de maintenir le logement en bon état et de réaliser les réparations nécessaires (hors usure normale)
- Vie privée : le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans votre accord, sauf urgence
- Sous-location : autorisée sous certaines conditions et avec l'accord du propriétaire
- Résiliation abusive : si vous estimez que votre propriétaire résilie le bail sans motif valable, vous pouvez contester devant le Hyresnämnden
Le Hyresnämnden (tribunal des litiges locatifs)
En cas de litige avec votre propriétaire, vous pouvez saisir le Hyresnämnden (HTU). Cet organisme public gratuit (ou presque) règle les conflits entre locataires et propriétaires. Il est présent à Stockholm, Göteborg, Uppsala, Malmö et dans d'autres communes.
Sujets couverts : loyer excessif, caution non restituée, logement insalubre, résiliation abusive, réparations non effectuées.
N'hésitez jamais à faire valoir vos droits. Les Suédois respectent énormément le cadre légal. J'ai eu un différend avec un propriétaire qui refusait de me rendre ma caution. J'ai saisi le Hyresnämnden, et en 6 semaines, j'avais récupéré l'intégralité de ma deposition. La procédure est simple et accessible même si vous ne parlez pas bien suédois.
— IngridChercher un logement depuis la France
Beaucoup d'expatriés commencent leurs recherches avant même d'arriver en Suède. C'est possible, mais il faut être stratégique et réaliste.
Stratégie recommandée
Voici l'approche que je recommande après avoir accompagné de nombreux francophones dans leur installation :
- Avant le départ : réservez un logement temporaire pour 2 à 4 semaines (Airbnb, auberge de jeunesse, résidence meublée). N'essayez pas de signer un bail depuis la France.
- Dès votre arrivée : activez vos alertes Blocket.se et parcourez les annonces chaque jour. Visitez un maximum de logements dans les premiers jours.
- Soyez réactif : quand une annonce vous plaît, contactez le propriétaire immédiatement. Présentez-vous, expliquez votre situation et proposez une visite rapide.
- Signez le bail : une fois le logement trouvé, signez rapidement et versez la deposition sur le compte dédié.
Ne signez jamais un bail et ne versez jamais d'argent sans avoir visité le logement en personne. Les arnaques ciblant les expatriés qui cherchent depuis l'étranger sont malheureusement fréquentes. Un propriétaire légitime ne vous demandera jamais de payer avant une visite.
Logement temporaire en attendant
Options recommandées pour votre hébergement transitoire :
- Airbnb : idéal pour 2-4 semaines, négociez un tarif mensuel
- Résidences meublées : Forenom, City Living (Stockholm), Biz Apartment
- Auberges de jeunesse : Generator Stockholm, STF Göteborg City — pour les petits budgets
- Colocation temporaire : regardez sur Blocket.se ou Qasa.se les offres de "korttidsuthyrning" (location courte durée)
Arnaques à éviter
Le marché locatif suédois est globalement sain, mais les expatriés sont des cibles privilégiées pour les escrocs. Voici les arnaques les plus courantes et comment les détecter.
Les signaux d'alarme
- Prix trop bas : un appartement dans le centre de Stockholm à 5 000 SEK, c'est forcément une arnaque
- Propriétaire à l'étranger : il dit ne pas pouvoir vous faire visiter car il est "temporairement en voyage" et vous demande de payer d'avance
- Paiement par virement international : un vrai propriétaire suédois a un compte bancaire suédois
- Pression pour payer vite : "Envoyez la caution maintenant sinon je donne le logement à quelqu'un d'autre"
- Pas de contrat écrit : tout propriétaire sérieux fournit un contrat de location détaillé
- Photos trop belles : vérifiez les images avec une recherche inversée (Google Images)
- Communication uniquement par email : un propriétaire légitime acceptera de vous parler au téléphone ou de vous rencontrer
L'arnaque la plus répandue cible les expatriés cherchant depuis l'étranger. Le scénario : une annonce attractive à prix raisonnable, un "propriétaire" sympathique qui communique par email, et une demande de virement de la caution avant la visite. Le logement n'existe pas ou n'appartient pas à cette personne. Règle absolue : ne payez jamais sans avoir visité et signé un contrat.
Comment vérifier la légitimité d'une annonce
- Vérifiez l'identité du propriétaire sur Bolagsverket (registre public)
- Demandez à voir la preuve de propriété du logement
- Utilisez Google Street View pour vérifier que l'adresse existe et correspond aux photos
- Privilégiez les annonces sur Blocket.se (système de vérification intégré)
- Méfiez-vous des annonces reçues uniquement par email ou messagerie privée
Questions fréquentes
Oui, c'est tout à fait possible. Votre passeport ou carte d'identité suffit pour signer un bail. Cependant, certains propriétaires préfèrent les locataires qui ont déjà un Personnummer ou au moins un D-nummer, car cela facilite les démarches administratives. Avoir un contrat de travail en Suède compensera largement l'absence de numéro d'identification.
Comptez au minimum 3 à 4 mois de loyer pour l'installation : 1 à 3 mois de caution (deposition) + le premier mois de loyer + éventuellement un mois d'hébergement temporaire. À Stockholm, pour un 2 pièces, prévoyez environ 50 000 à 70 000 SEK (environ 4 500 à 6 400 EUR) pour démarrer.
La plupart des logements en location longue durée sont non meublés (omöblerad). Cela signifie qu'il n'y a généralement que la cuisine équipée (avec réfrigérateur et cuisinière). Vous devrez acheter vos meubles. IKEA est très populaire en Suède, et le marché de l'occasion sur Blocket.se est très actif pour les meubles.
Rarement. Dans la grande majorité des cas, l'électricité (el) est à la charge du locataire et payée séparément. Comptez entre 500 et 2 000 SEK par mois selon la taille du logement et la saison (le chauffage électrique en hiver peut faire grimper la facture). Certains studios (etta) incluent l'électricité, vérifiez l'annonce.
Cela dépend du propriétaire et du contrat de bail. Beaucoup de propriétaires suédois n'acceptent pas les animaux, surtout dans les appartements. Si vous avez un animal, mentionnez-le dès le premier contact pour éviter de perdre du temps. Notez que selon la loi suédoise, une interdiction totale des animaux dans un bostadsrätt peut être contestée dans certains cas.
Cela dépend de la ville et de votre budget. À Stockholm, comptez 2 à 4 semaines de recherche active. À Göteborg ou Uppsala, 1 à 3 semaines suffisent généralement. En été et pendant la rentrée universitaire (août-septembre), les délais peuvent être plus longs. Soyez réactif et prêt à visiter dans les heures qui suivent une annonce.
En théorie oui, en pratique c'est rare dans les grandes villes où la demande est forte. La négociation est plus réaliste dans les petites villes, pour les logements restés longtemps en ligne, ou en dehors des périodes de pointe. Vous pouvez aussi négocier sur les conditions : durée du bail, inclusion de certaines charges, date d'entrée dans les lieux.
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